ПРАВОВОЕ ПОЛЕ

 

Найти: на vanssm.narod.ru Народ.Ру Яндексе

Недвижимое имущество - имущество, использование которого по назначению и без ущерба его характеристикам и ценностным свойствам, исключает его перемещение: здания, сооружения, земельные участки и иное имущество, прикрепленное к земле и связанное с ней.

Тем, кто впервые выходит на рынок жилья в качестве его участника необходимо иметь чёткие представления о его правовой базе и особенностях применения законодательных норм применительно к сделкам с недвижимостью.

       Рынок недвижимости в современной России возник в 1991 году после принятия и вступления в силу Закона РСФСР «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». О том, как до этого наши граждане решали свои жилищные проблемы уже не хочется и вспоминать. Правда, и до этого в личной собственности граждан находились домовладения и существовали их покупка и продажа. Однако, пожалуй единственным цивилизованным решением «квартирного вопроса» для жителей крупных городов было участие в жилищно-строительном кооперативе. Но и в этом случае «хозяином» квартиры считался кооператив, а фактическому хозяину принадлежало так называемое «паенакопление». Распорядиться своей квартирой даже после полной выплаты пая было не так то просто.

        Ныне Конституцией Российской Федерации (статьи 35, 36) закреплено право граждан иметь в частной собственности имущество, в том числе недвижимое, а также землю, которыми они могут владеть, пользоваться и распоряжаться как единолично, так и совместно с другими лицами. Конституцией гарантируется также право наследования имущества граждан.

       Правила, установленные при совершении сделок на рынке недвижимости регулируются соответствующими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ), Семейного, Жилищного, Налогового кодексов Российской Федерации, Федеральных  законов Российской Федерации «Об ипотеке (залоге недвижимости)», «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», «Основами законодательства Российской Федерации о нотариате» и др., а также Указами Президента РФ (например, «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования»), территориальными законами и ведомственными инструкциями (подзаконными актами).

         По большому счёту, любая сделка с недвижимостью требует от каждого из её участников знания  особенностей правового режима недвижимого имущества, ряда конкретных положений гражданского, жилищного, семейного и корпоративного законодательства, а также чёткого представления о её правовых последствиях.

        Ответственность перед законом за совершаемую сделку несут её непосредственные участники (те лица, которые подписывают договор). Не следует эту ответственность перекладывать на юристов, нотариусов, разного рода чиновников, посредников и помощников. Последние призваны только помочь вам принять обоснованное решение, снять ряд забот и придать сделке законную силу. Например, найти надёжного покупателя, подыскать подходящий вариант, собрать необходимые справки и документы, провести переговоры, грамотно составить предварительные соглашения и сам договор отчуждения или аренды, обеспечить безопасное проведение взаиморасчётов, помочь провести государственную регистрацию сделки и перехода права, а также должным образом оформить передачу недвижимого имущества новому собственнику. Некоторые «косвенные участники» сделки могут действовать одновременно в интересах как одной, так и другой стороны. Это, например, орган юстиции, регистрирующий сделку и переход права собственности; банк, через депозитную ячейку которого проводятся взаиморасчёты; нотариус, удостоверяющий документы. Это может быть и агентство недвижимости, либо другая организация, в доверительном управлении которых может находиться сдаваемая в аренду квартира. С другой стороны, совершенно очевидно, что, например, при покупке жилья не стоит поручать вести переговоры с собственником о снижении цены приобретаемой вами квартиры или проверку её юридической чистоты тому риэлтеру, который нанят не вами, а продавцом недвижимости.

        В контексте рассматриваемого вопроса следует особо подчеркнуть, что в соответствии с законом единственным доказательством права на недвижимость является только его государственная регистрация. Её осуществляют территориальные подразделения Главного управления Федеральной регистрационной службы. В Москве это Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (ранее - Управление Федеральной регистрационной службы по Москве; до этого - Главное Управление ... ... , а до 01.01.2005г. - Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории города Москвы (... ещё ранее - Московский городской комитет по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с  ним)). В Московской области – Управление Федеральной регистрационной службы по Московской области (ранее Главное ..., а до 01.01.2005г. - Московская областная регистрационная палата). Соответствующие органы созданы и действуют во всех регионах Российской Федерации. Их чиновники не только вносят все сведения об объектах и собственниках недвижимого имущества в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), но и проводят проверку действительности поданных заявителями документов, проводят экспертизу и проверку законности сделок, а также выдают информацию о зарегистрированных правах по месту нахождения недвижимого имущества.

         Само право собственности по сделке (договору купли-продажи, мены, дарения…) возникает именно с момента госрегистрации, но может возникнуть и «автоматически». Например, при наследовании недвижимого имущества по завещанию или по закону. Однако, воспользоваться своим правом собственности в полном объёме наследник сможет только зарегистрировав его в установленном порядке. Тут не обойтись и без нотариуса. Следует подчеркнуть, что нотариус необходим и для удостоверения сделок, для которых законодательством установлена обязательная нотариальная форма.

           С вступлением в силу Федерального закона «О государственной регистрации…» 31 января 1998 года отменено обязательное нотариальное удостоверение совершаемых гражданами сделок с недвижимостью жилого назначения: квартирами, комнатами, жилыми домами, а также с земельными участками, ранее установленное законодательством. Не требуется обязательного нотариального удостоверения также сделок с недвижимостью нежилого назначения: гаражами, садовыми и дачными домами, хозяйственными строениями, иными зданиями, помещениями и сооружениями нежилого назначения независимо от того, кто их заключает – граждане или организации. Таким образом, обращение к нотариусу это право граждан и организаций, но не обязанность. Вследствие высоких взимаемых государственных пошлин и тарифов выбор участников сделки: «удостоверение у нотариуса или простая письменная форма» имеет существенное значение. Заключение договоров в простой письменной форме избавляет граждан от желания занизить цену недвижимости с целью сэкономить на уплате нотариальной пошлины. Указание реальной цены договора является действенной гарантией возврата всей уплаченной суммы покупателю, если впоследствии сделка будет расторгнута или признана недействительной. Тексты договоров могут быть подготовлены самими гражданами как самостоятельно, так и с помощью квалифицированных специалистов. Договор должен соответствовать требованиям законодательства и к нему должны быть приложены все необходимые документы.

          В любом случае безусловно обязательным моментом проведения сделки с недвижимостью является её государственная регистрация – юридический акт признания и подтверждения государством заключаемых сделок и приобретаемых прав, при этом зарегистрированное право или сделка могут быть оспорены только в суде.

Теперь о других важнейших в нашем случае положениях законодательства. При заключении сделок стороны обязаны заявить, что им понятны смысл и содержание сделки, её последствия, ответственность, права и обязанности, а также содержание соответствующих статей ГК РФ. Например: 131 – “ Государственная регистрация недвижимости”, 157 – “Сделки, совершённые под условием”, 161 – “Сделки, совершаемые в простой письменной форме” (если она действительно заключается в этой форме), 164 – “Государственная регистрация сделок”, 166-181 – о недействительности сделок, 246, 247 – о долевой собственности, 250 -“Преимущественное право покупки”,   288 – “Собственность на жилое помещение”, 292 – “Права членов семьи собственников жилого помещения”,  408 – об обязанности Продавца по требованию Покупателя выдать расписку в получении денег, 450 – “Основания изменения и расторжения договора”, 460 – “Обязанность Продавца передать товар свободным от прав третьих лиц”,  549 – “Договор купли-продажи недвижимости”,  551 – “Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость”,  556 – “Передача недвижимости”,  557 – “Последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества”,  558 – “Особенности продажи жилых помещений”, других положений, в зависимости от конкретики данной сделки.  А также то, что требования статей 17, 30, 31 Жилищного кодекса Российской Федерации – о назначении жилых помещений и статей Семейного кодекса РФ: 34 - “Совместная собственность супругов”,  35 - “Владение, пользование  и распоряжение общим имуществом супругов” известны и соблюдены. При участи в сделках собственников-несовершеннолетних и малолетних требуется соблюдение требований органов опеки и попечительства, а также статей ГК РФ: 26 и 28 – о дееспособности несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет и дееспособности малолетних, 37 – “Распоряжение имуществом несовершеннолетних”.

Земельным кодексом Российской Федерации с 30.10.2001года установлены новые требования к сделкам с недвижимостью, прочно связанной с земельными участками. Теперь стало обязательным руководствоваться принципом единства судьбы земельного участка и расположенными на ней объектами недвижимого имущества: знаниями, сооружениями и их частями (п.5 ст.1 ЗК РФ). Отчуждение таких объектов, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится только вместе с земельным участком (п.4 ст.35 ЗК РФ). Даже пристроенное нежилое помещение или обособленная часть индивидуального жилого дома считаются самостоятельными объектами недвижимости, имеющими прочную связь с землёй и если их продавцы являются собственниками земельных участков, то на них также распространяются правила об обязательности отчуждения части земельного участка. Одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для её использования. Глава 17 ГК РФ устанавливает это правило не только для договоров купли-продажи, но и для иных случаев отчуждения здания, сооружения и их частей (ст.273 ГК РФ).
          При заключении подобных сделок стороны заявляют, что они руководствуются соответствующими положениями гражданского и земельного законодательства, которые им известны и соблюдаются, и в том числе: статьями ЗК РФ: 5 - “Участники земельных отношений”, 6 - “Объекты земельных отношений”, 7 - “Состав земель в РФ”, 15 - “Собственность на землю граждан и юридических лиц”, 25 - “Основания возникновения прав на землю”, 26 - “Документы о правах на земельные участки”, 27 - “Ограничения оборотоспособности земельных участков”, 37 - “Особенности купли-продажи земельных участков”, 65 - “Платность использования земли”, 66 - “Оценка земли”.

Правило обязательного отчуждения земельного участка не распространяется на сделки по жилым (и нежилым) помещениям в многоквартирных домах и административных зданиях.

        Учёт положений налогового законодательства весьма важно с точки зрения оптимизации расходов, связанных с заключением сделки. Подробно о платежах, налогах и льготах при совершении сделок с недвижимостью смотрите в разделе «Расходы по сделке».

         Так или иначе, при совершении сделок вам придётся столкнуться с профессионалами на рынке недвижимости – риэлтерами. Что здесь нового? До недавнего времени риэлтерская деятельность входила в перечень видов деятельности, подлежащих обязательному государственному лицензированию. Но в 2001 году приняты поправки к закону «О лицензировании отдельных видов деятельности», и с 8 февраля 2002 года лицензирование риэлторской деятельности было отменено. Поэтому требовать от них предъявления лицензии, как того рекомендовали совсем недавно, стало бессмысленным.

          Новым моментом в правовом режиме осуществления сделок с недвижимостью является вступление в действие с первого марта 2002 года третьей части ГК РФ, регулирующей наследственные отношения. Главное, чего не затронули изменения, это то, что вступить в наследство, как и прежде, можно как по закону, так и по завещанию. В чём состоят важнейшие изменения? Во-первых, очередей наследников стало восемь в отличие от четырех бывших до этого. Во-вторых, увеличился круг наследников. В-третьих, изменения затронули и обязательную долю наследников, которых так же стало больше. Есть и другие изменения, которые также следует учитывать.

       Конкретные положения российского законодательства, применительно к сделкам с недвижимостью рассмотрены в разделах «Договор отчуждения», «Наследование» и в других разделах сайта, а также приведены в правовом блоке.

Новое в законодательстве

касающееся жилищной сферы, прав собственников жилья, регистрации сделок, ...