Изменения в законодательстве жилищной сферы и по вопросам проведения сделок с жилой недвижимостью

Закон Москвы Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении

Запрета на бесплатную приватизацию жилых помещений, предоставленных после 1 марта 2005 года БОЛЬШЕ НЕТ

 

Найти: на vanssm.narod.ru Народ.Ру Яндексе

   Многими важными изменениями в законодательстве Российской Федерации ознаменовалось начало 2005 года. Все их перечислить и трудно и не имеет особого смысла. Ниже изложены: общие вопросы; изменения по правам собственников жилья; изменения, связанные с регистрацией сделок с жилой недвижимостью.

   А уже в середине 2005 года последовали новые изменения - Госдумой отменены налоги на дарение и наследование -  принят  законопроект (см. полный текст), в соответствии с которым все родственники включая бабушек/дедушек, внуков, братьев/сестер освобождаются от уплаты налога. Остальные будут платить 13 процентов НДФЛ (налог на доходы физ.лиц) по закрытому списку - недвижимость, транспортные средства, акции, доли, паи. Норма вступает в силу с 01.01.2006.
 

   30 июня 2006 года Президентом РФ подписан закон ("О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ В НЕКОТОРЫЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ АКТЫ... - № 93-ФЗ от 30.06.06), предусматривающий продление срока бесплатной приватизации жилья до 2010г. Данный закон (прозванный законом "о дачной амнистии") устанавливает также порядок регистрации права собственности граждан на земельные участки, предоставленные для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального жилищного строительства, а также на создаваемые и созданные на них объекты недвижимости. Согласно закону, не требуется получения разрешения на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию до 1 января 2010 г.
 

    С 01.03.2005г. вступил в силу Жилищный кодекс Российской Федерации (№ 188-ФЗ от 29.12.04. Направлен на Регулирование базовых правоотношений в жилищной сфере, определение компетенций РФ, субъектов РФ и органов местного самоуправления в жилищных отношениях, на регулирование прав и обязанностей собственника жилого помещения и членов его семьи. Содержит основы предоставления жилых помещений малоимущим гражданам в жилищном фонде социального использования, основания для признания граждан малоимущими.

Устанавливает порядок предоставления жилых помещений в жилищном фонде социального использования, служебном и специализированном жилищных фондах, правовой режим общего имущества многоквартирного дома, порядок проведения и регистрацию перепланировок жилья. Регулирует создание и деятельность товариществ собственников жилья, жилищно-строительных и жилищных кооперативов. Содержатся правовые основы регулирования платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Выселение граждан из квартир в случае невнесения платы за жилье без уважительных причин более шести месяцев в соответствии с Кодексом производится в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма. Принудительное выселение без предоставления жилья допускается лишь в случае самовольного вселения.

Согласно новому ЖК уменьшается количество "очередников". Теперь право на бесплатное жилье от органов местного самоуправления имеют только малоимущие граждане. Отнесение граждан к категории малоимущих теперь осуществляется органом местного самоуправления в порядке, установленном региональным законом. Иные категории граждан, имеющих право на получение жилого помещения по договору соцнайма, устанавливаются федеральными законами. Вне очереди жилые помещения по договору социального найма предоставляются гражданам, квартиры которых признаны непригодными для проживания или ремонта, детям-сиротам, гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний, при которых их совместное проживание с другими лицами в одной квартире невозможно.

В соответствии с законом, упразднен ордер на занятие жилья. Основанием для вселения в квартиру является договор социального найма. При этом временное отсутствие нанимателя квартиры по договору социального найма и членов его семьи не должно ограничиваться каким-либо сроком.

Сохраняются такие институты ранее действовавшего Жилищного кодекса, как обмен и поднаем жилья, предоставленного по договору социального найма. Уточнены правила обмена - он возможен только с согласия наймодателя между нанимателями, проживающими в жилых помещениях по договору социального найма. Обменять неприватизированную квартиру на жильё, уже находящееся в собственности граждан теперь стало невозможным.

Новым Жилищным Кодеком устанавливается порядок перехода земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а также установлены условия и регулируется порядок перевода жилого помещения в нежилое и наоборот.

По п.6 ст.42 Кодекса при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты.

Нововведения коснулись также бывших жен и мужей. Документом отменено право на проживание в квартире собственника после развода. Однако суд может сохранить это право, если члены семьи собственника не могут обеспечить себя жильем.

В новый Кодекс включены положения, касающиеся самовольной перепланировки квартир. Так, граждан самовольно перепланировавших квартиру, через суд обяжут вернуть жилью первоначальный вид или продадут квартиру с торгов, обязав нового собственника восстановить планировку. Однако если переустройство жилого помещения не наносит вреда, то по решению суда оно может быть сохранено. Урегулированы вопросы, связанные с предоставлением жилья в маневренном фонде для временного проживания граждан в связи с капитальным ремонтом, утратой жилья, приобретенного за счет банковского кредита, в результате обращения на него взыскания, непригодностью жилья для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств и другими факторами.

         Пожалуй, самым важным моментом в новом Кодексе являлось то, что по закону О введении в действие Жилищного кодекса (№ 189-ФЗ от 29.12.04) с 1 января 2007 г. вступала (а затем была отмененна - если требуется пояснение, - см. здесь) в силу норма об отмене бесплатной приватизации жилых помещений и об отмене права на бесплатную передачу жилых помещений в муниципальную собственность (деприватизация), - т.е., для граждан, ставших нанимателями жилых помещений в государственном и муниципальном жилищных фондах после 1 марта 2005 г., право на приватизацию не предусмотривалось. Таким образом, предполагалось прекратить бесплатную приватизацию гражданами квартир. Неприватизированные до 1 января 2007 г. квартиры должны были остаться в государственной собственности, а граждане должны жить в них по договору найма и, соответственно, вносить арендную плату. В ФЗ № 189 содержится также требование обязательного преобразования жилищного или жилищно-строительного кооператива, в котором выплачены все паевые взносы (подлежат ликвидации с 1 января 2007 года), в товарищества собственников жилья.

         Федеральным законом О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» (№ 213-ФЗ от 30.12.04) с 1 января 2005 г. отменяется обязательное нотариальное удостоверение договора ипотеки (ст. 339 ГК РФ). При ипотеке земельного участка права залога распространяются на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если договором не предусмотрено иное (ст. 340 ГК РФ). Теперь получение согласия органов опеки и попечительства при отчуждении жилого помещения требуется только в тех в случаях, когда в таком помещении проживают члены семьи собственника, над которыми установлена опека или попечительство, или оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние (п.4 ст. 292 ГК РФ). Также установлена норма, определяющая, что переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника (п.2 ст. 292 ГК РФ). Объекты незавершенного строительства теперь признаны недвижимым имуществом (ст. 130 ГК РФ).

         Федеральным законом «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (№ 216-ФЗ от 30.12.04) предоставлена возможность изменения сроков и процентных ставок по ипотечным кредитам, удостоверенным закладной; отменено требование обязательного нотариального удостоверения договоров ипотеки; предусмотрено распространение ипотеки в силу закона на земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств или средств целевого займа, а также на земельный участок (право аренды на него), на котором производится строительство или приобретается жилой дом на кредитные (заемные) средства; установлены возможность обращения взыскания на жилое помещение и прекращение права пользования прежним собственником и членами его семьи жилым помещением, находящимся в ипотеке в обеспечение кредита на улучшение жилищных условий, включая не только жилое помещение, приобретаемое за счет кредитных средств, но и любое другое жилое помещение; несколько ограничены возможности необоснованного вмешательства органов опеки и попечительства в процесс ипотечного кредитования; заложена правовая база системы страхования кредитных рисков в ипотечном жилищном кредитовании, что должно способствовать снижению требований кредиторов к размеру первоначального взноса. В соответствии с этим в новой редакции ст. 446 ГК РФ исключены из состава имущества, принадлежащего гражданину-должнику на праве собственности, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам, жилые помещения и земельные участки, являющиеся предметом ипотеки, и на которые возможно обращение взыскания в соответствии с законодательством об ипотеке.

         С 1.04.2005 года вступил в силу закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (№ 214-ФЗ от 30.12.04). Закон направлен на защиту прав и интересов граждан и юридических лиц, вкладывающих средства в строительство жилья и иных объектов недвижимости (за исключением объектов производственного назначения) в порядке долевого участия, на снижение рисков участников долевого строительства за счет установления обязанности  застройщиков по раскрытию информации как о самих застройщиках, так и о проектах жилищного строительства («проектная декларация»). Устанавливает обязательные условия, порядок заключения, изменения и исполнения договоров участия в долевом строительстве, госконтроль за долевым строительством и административную ответственность за привлечение средств на строительство лицами, не имеющими на это права, за опубликование недостоверной информации в проектной декларации, за нарушение требований к отчетности застройщика. Теперь становится обязательным учет договоров  участия в долевом строительстве для недопущения передачи прав на одну строящуюся квартиру или иной  объект долевого строительства одновременно нескольким лицам. Для обеспечения возврата застройщиком средств участников долевого строительства при невыполнении договора устанавливается залог земельного участка и строящегося объекта.

         С первого января 2005 года в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 13 октября 2004 г. № 1315 начало действовать Положение о Федеральной регистрационной службе (Росрегистрации), которая теперь является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции в сфере регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (а также регистрации общественных объединений и политических партий и правоприменительные функции и функции по контролю и надзору в сфере адвокатуры и нотариата). Росрегистрация подведомственна Минюсту России. С этого дня регистрация сделок с недвижимостью осуществляется территориальными подразделениями Главного управления Федеральной регистрационной службы (до 01.01.2005г. - учреждениями юстиции по госрегистрации прав и сделок). В Едином государственном реестре (ЕГРП) регистрируют не только права на недвижимое имущество и сделки с ним, но и ограничения (обременения) прав. Федеральная регистрационная служба выдаёт содержащуюся в Едином реестре информацию о зарегистрированных правах и сделках. В разных регионах страны подразделения Федеральной регистрационной службы должны действовать по общим правилам. В Москве таким органом является Главное управление Федеральной регистрационной службы по Москве (до 01.01.2005г. - Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории города Москвы (ранее - Московский городской комитет по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с  ним)). В Московской области – Главное управление Федеральной регистрационной службы по Московской области (до 01.01.2005г. - Московская областная регистрационная палата). С 01.10.06 они переименованы в Управление Федеральной регистрационной службы по Москве и Управление Федеральной регистрационной службы по Московской области.

         Также с 01.01.2005г. Федеральным законом (№ 196-ФЗ от 29.12.04)  внесены изменения в закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Установлены основания для определения обременений (ограничений), сведения о которых подлежат внесению в государственный реестр; предусмотрено внесение в реестр сведений об ограничении дееспособности правообладателей, а также о проживающих совместно членах семьи собственника жилого помещения, над которыми установлена опека или попечительство или оставшихся без родительского попечения; уточнена ответственность органов по регистрации прав на недвижимость; предусмотрено упрощение порядка государственной регистрации прав на объект незавершенного строительства; расширена доступность сведений государственного реестра прав на недвижимость, в том числе для получения статистических данных; установлена возможность предоставления при регистрации прав и сделок нотариально заверенной копии учредительных документов юридических лиц; предусмотрено фиксирование времени подачи документов на регистрацию с целью сделать юридически значимым момент подачи заявления.

         Законодательное и финансовое обеспечение прав добросовестных приобретателей недвижимости, в том числе в жилищной сфере предусмотрено изменениями в ст. 223 части первой ГК РФ и в законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (см. № 217-ФЗ от 30.12.04).

         Опять же, с первого января 2005г., законом «О внесении изменений в статьи 220 и 224 части второй  Налогового кодекса Российской Федерации» № 112-ФЗ от 20.08.04 предусмотрены: снижение срока нахождения жилого помещения в собственности налогоплательщика, после которого имущественный вычет предоставляется в полном объеме средств, полученных от его продажи, с 5 до 3 лет; конкретизация состава фактических расходов на новое строительство либо приобретение жилого дома или квартиры, по которым налогоплательщик имеет право на получение налогового вычета; изменение механизма предоставления имущественного налогового вычета с целью установления возможности получения вычета при приобретении и продаже гражданами жилого дома или квартиры, в том числе при погашении процентов по ипотечным кредитам (займам), у налогового агента (работодателя); распространение имущественного налогового вычета на погашение процентов по целевым кредитам (займам) на приобретение и строительство жилья на территории РФ, предоставленным как банками РФ, так и другими российскими организациями; установление ставки 13% по налогообложению доходов в виде материальной выгоды, полученной от экономии на процентах за пользование  целевыми кредитами (займами) на приобретение или строительство жилья, на основании документов, подтверждающих целевое использование кредитов (займов); снижение на переходный период (до 1 января 2007 г.) налоговой ставки до 9% для доходов физических лиц по ипотечным ценным бумагам.

Новое в НАЛОГОВОМ законодательстве

Налога на наследование и дарение больше нет;

но кому-то всё же придется заплатить государству ...

(см.  Федеральный закон от 1 июля 2005 г. N 78-ФЗ)
 

С 1.01.05 Закон Российской Федерации «О государственной пошлине» признан утратившим силу в связи с введением в действие главы 25.3 «Государственная пошлина» Налогового кодекса Российской Федерации, в которой учтены нормы ранее действовавшего закона.        Теперь на всей территории РФ взимается единая госпошлина за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и  сделок с ним и плата за предоставление информации о зарегистрированных правах  (соответственно по  Федеральному закону от 2 ноября 2004 года № 127-ФЗ и Постановлению Правительства Российской Федерации от 14 декабря 2004 года N 773). Размеры госпошлины и платы приведены ЗДЕСЬ.