Сегодня
| главная | >> | ликбез | >> | регистрация сделок |
РЕГИСТРАЦИЯ СДЕЛОК И ПРАВ |
|||
|
|
Общие положения
Новая процедура государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним установлена в нашей стране с 31 января 1998 – со вступлением в силу Федерального закона «О государственной регистрации…» (№122-ФЗ от 21.07.1997г.). Осуществляется она территориальными подразделениями специально созданного для этого государственного органа. В Едином государственном реестре (ЕГРП) регистрируют не только права на недвижимое имущество и сделки с ним, но и ограничения (обременения) прав. Всё это разные регистрационные действия, влекущие различные правовые последствия. Кроме того, Федеральная регистрационная служба выдаёт содержащуюся в Едином реестре информацию о зарегистрированных правах и сделках. В разных регионах страны подразделения Федеральной регистрационной службы должны действовать по общим правилам. В Москве таким органом является Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (ранее: Управление Федеральной регистрационной службы по Москве; до этого - Главное ... ..., а до 01.01.2005г. - Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории города Москвы (ещё ранее - Московский городской комитет по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним)). В Московской области – Управление Федеральной регистрационной службы по Московской области (ранее Главное ..., а до 01.01.2005г. - Московская областная регистрационная палата). Особенностью госрегистрации является заявительный порядок – только по заявлению правообладателя или иного заинтересованного лица начинаются регистрационные действия и выдаётся информация. Важным принципом является преемственность – права на недвижимость, возникшие ранее, признаются действительными и требуют дополнительной регистрации в ЕГРП только в том случае, если планируется совершение сделки с недвижимостью. Регистрации подлежат следующие права: - право собственности; - право пожизненного наследуемого владения и право постоянного бессрочного пользования земельным участком; - право хозяйственного ведения и право оперативного управления имуществом; - сервитуты. Наличие зарегистрированного права подтверждается Свидетельством о государственной регистрации установленного Правительством РФ образца. Помимо государственной регистрации права регистрируются ещё и сделки с недвижимостью (купля-продажа и мена жилья, дарение, пожизненное содержание с иждивением, залог и др.), которые оформляются договорами. Для заключения договоров в отношении недвижимости, особенно жилого назначения, законом установлены определённые требования. Для того, чтобы такой договор считался заключённым и имел силу, он должен быть зарегистрирован, в противном случае сделка с недвижимостью считается ничтожной. Несмотря на то, что собственник может подписать и даже нотариально удостоверить у разных нотариусов несколько договоров продажи одной и той же квартиры с разным покупателям, подписанные договоры – это ещё не заключённые договоры, по ним никто не обязан платить и передавать недвижимость. Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения – это момент государственной регистрации, но никак не момент подписания договора или нотариального удостоверения. Произведённая государственная регистрация сделки подтверждается специальной регистрационной надписью – на договоре проставляется штамп, заверенный подписью регистратора и печатью: «Произведена государственная регистрация сделки» с указанием даты регистрации. Итак, полный комплект документов, подтверждающих право собственности на приобретённую по договору квартиру, включает: - Свидетельство о государственной регистрации права на основании данного договора; - экземпляр договора с двумя надписями: «Произведена государственная регистрация сделки» и «Свидетельство о государственной регистрации права». Естественно, что штамп о выдаче Свидетельства заполняется только на экземпляре договора покупателя.
Процедура регистрации
- предварительно проверяется наличие всех необходимых документов; при отсутствии регистрации ранее возникших прав, стороны предупреждаются о необходимости её осуществления (по отдельному заявлению). Если право приобретено не по договору (наследование, решение суда, новое строительство, выплата пая в ЖСК) – перерегистрация ранее возникшего права не требуется. - после оплаты регистрации, по заявлениям сторон (заявления на регистрацию права и сделки пишутся отдельно) документы принимаются на регистрацию. При этом проверяются: - личности заявителей и личности и полномочия представителей; - проверяются представленные документы на соответствие требованиям закона, на надлежащее оформление (наличие нотариального удостоверения в установленных случаях, подписей должностных лиц, скрепление печатью и проч.); в них не должно быть подчисток, приписок, неоговоренных исправлений, повреждений, не позволяющих однозначно истолковать содержание; - после приёма документов заявителям выдаётся расписка с указанием номера Книги учёта документов, номера и даты записи в ней о принятом заявлении; с этой даты начинается срок государственной регистрации; - в период проведения регистрации не просто вносятся соответствующие записи в Единый государственный реестр, но все документы подвергаются тщательной правовой экспертизе – проверяются их юридическая сила и действительность, наличие прав у подготовивших документ, доказательства законности сделки; проверяется наличие ранее зарегистрированных прав и отсутствие противоречий между ними и заявленным правом. Проверяется отсутствие ограничений, обременений (арестов, залогов и проч.). По результатам правовой экспертизы принимается одно из возможных решений: - зарегистрировать право, сделку; - приостановить регистрацию; - отказать в регистрации.
Сроки регистрационных действий установлены Законом
Регистрация прав и сделок - не позднее одного месяца со дня подачи заявления и необходимых документов. Течение срока начинается на следующий день после приёма документов и заканчивается в соответствующее дате приёма число следующего месяца; если этот день нерабочий – срок оканчивается в ближайший рабочий день. Предоставление информации из ЕГРП – не позднее десяти дней после подачи заявления. Исправление технической ошибки в записях – в трёхдневный срок после обнаружения ошибки или получения заявления об исправлении. За дополнительную плату регистрация прав и сделок может быть выполнена в ускоренном режиме.
|
См. также:
«Законы Мэрфи о недвижимости»
|
|
|
|||
