Составление договора

После того, как будут собраны все необходимые для сделки справки и документы, и у вас появится уверенность в том, что нет ничего такого, что может помешать проведению сделки и вашему законному владению недвижимым имуществом в будущем, необходимо составить проект договора, по которому продаваемая квартира будет отчуждаться в пользу нового собственника. Уже при передаче аванса вы должны были договориться с продавцом о том, какая цена будет указана в договоре – рыночная, по оценке БТИ или какая-то другая, например, чуть менее одного миллиона рублей. Конечно, предварительно следовало договориться и о том, в какой форме будет заключаться договор – в нотариальной или в простой письменной и кто возьмёт на себя этот труд и соответствующие расходы. Продавцу выгодно указывать в договоре рыночную стоимость лишь в том случае, если у него имеются льготы по уплате подоходного налога. Подоходным налогом не облагается сумма менее чем в миллион рублей, вырученная от продажи квартиры, находившейся в вашей собственности менее трёх лет. Если же квартира находится в собственности уже более этого срока, то налогом она не облагается. Учтите также, что сумма доходов покупателя жилья, облагаемых подоходным налогом, уменьшается на сумму, уплаченную на приобретение жилья, но не свыше одного миллиона рублей. Этой льготой можно воспользоваться только один раз в жизни, но бессрочно (или не воспользоваться). Для покупателя указание реальной цены договора является действенной гарантией возврата ему всей уплаченной суммы, если впоследствии сделка будет расторгнута или признана недействительной. Принимается во внимание и то соображение, что услуги нотариуса обойдутся примерно в 1,5% от суммы сделки. Поэтому если не требуется обязательная нотариальная форма, договор заключают в т.н. простой письменной форме, что может избавить от желания занизить цену недвижимости с целью сэкономить на уплате нотариальной пошлины.

            В любом случае договор составляется в соответствии с требованиями законодательства и обязательно должен содержать:

-          место заключения договора;

-          дату договора (пишется прописью);

-          наименование сторон;

-          предмет сделки, обязательства сторон;

-          ясное и чёткое описание объекта – недвижимого имущества;

-          сведения о правоустанавливающих документах на жильё;

-          цена объекта;

-          перечень лиц, сохраняющих право пользования и проживания в соответствии с законом.

Если договор составлен не вами лично, - очень внимательно прочитайте его содержание. Всё записанное в нём должно быть ясно и понятно и со всем вы должны быть согласны. Никакие ошибки и противоречия в ссылках на другие документы не допускаются.

Ответственность по сделке стороны несут на основании положений договора купли-продажи, поэтому в его грамотном составлении и юридическом оформлении заинтересованы обе стороны. В разделе «Грамотно оформить» приведён образец договора купли-продажи квартиры с необходимыми комментариями.

Накануне даты заключения сделки рекомендуется составить и обсудить не только сам договор, но и другие документы, которые вам понадобятся, например, передаточный акт, заявление на телефонный узел и др.

   Любые ваши предложения партнёры понимают иначе, чем то, что в них подразумевается.

Следствия:

-          Даже если ваше объяснение настолько ясно, что исключает всякое ложное толкование, все равно найдется человек, который поймет вас неправильно.

-          Если вы уверены, что ваш поступок встретит всеобщее одобрение, кому-то он обязательно не понравится.

«Законы Мэрфи о недвижимости»

   <<<       вернуться     <<<

см. также:

  Способы приобретения жилья

   Приватизация

   Алгоритм продажи

   Квартиры в новостройках