Квартиры в новостройках

 

Найти: на vanssm.narod.ru Народ.Ру Яндексе

·     Общие вопросы

·     Схемы покупки

Общие вопросы

            Сегодня большая часть квартир в новостройках продаётся на этапе строительства. При этом можно неплохо сэкономить, ведь квартира «в проекте» дешевле реальной. Покупателей привлекают также возможная рассрочка платежа, современные планировки, новые коммуникации, возможность индивидуальной отделки и даже перепланировки и объединения нескольких квартир в единый блок. У таких квартир весьма короткая и прозрачная «история».

Но за всё в этом мире приходится платить. И покупатель платит своей готовностью пойти на риск. Справедливости ради следует отметить, что риск вовсе ничего не купить незначителен, хотя и он, несомненно, присутствует. Существуют и другие риски, связанные с изменением архитектурно-планировочного решения, со срывом сроков строительства, с задержкой  по оформлению документов и с постановкой на регистрационный учёт.

Большинство людей, впервые покупающих жильё таким образом, интересуется, прежде всего, параметрами квартиры (площадь, этаж, планировка комнат и т.д.), совершенно упуская из виду юридические нюансы последующего оформления выбранной квартиры. Чтобы быть во всеоружии и у вас не возникало недоразумений, когда дело дойдёт до оформления бумаг - предлагается перечень вопросов, которые следует задать при первом же телефонном контакте с менеджерами компании-продавца:

-          количество комнат и площадь квартиры (разбивка по комнатам, размер кухни, прихожая, санузел);

-          серия дома, этажность; на каких этажах имеются необходимые вам квартиры; есть ли скидки по цене для первого и последнего этажей;

-          степень готовности дома (уточните, когда дом будет сдан, какой идёт этап строительства, сколько по времени продлится оформление квартиры в собственность, когда может быть открыта прописка);

-          наличие отделки (варианты: голые бетонные стены, частичная, черновая или полная отделка); входит ли отделка в стоимость квартиры;

-          строительный адрес дома; близость метро; как развита инфраструктура района;

-          цена за квадратный метр, общая стоимость квартиры; является ли эта цена фиксированной и не потребуются ли дополнительные доплаты (резервирование, бронирование, оформление и т.п.);

-          по какому договору (долевого участия, инвестирования, другому документу) вам предлагается эта квартира;

-          на каких условиях и с кем будут оформлены ваши отношения по приобретению квартиры;

-          кто является заказчиком, подрядчиком и инвестором строительства;

-          какая организация примет дом на баланс и в эксплуатацию;

-          порядок и сроки расчетов (варианты: сразу, с выплатой первого взноса и поэтапным погашением оставшейся суммы);

-          существует ли в договоре возможность его расторжения (в случае если вы недовольны ходом строительства или по другим причинам), условия и сроки возврата вам денег;

-          на какие льготы и скидки вы можете рассчитывать.

Не бойтесь показаться своему собеседнику непонятливым или занудным -- если ваши намерения серьезны и Вы собираетесь инвестировать в строительство квартиры значительные средства, то имеете полное право рассчитывать на повышенное внимание и возможность досконально разобраться во всех вопросах по приобретению жилья.

            Приняв решение приобрести квартиру в новостройке на этапе строительства; определившись с объектом, компанией-строителем и компанией-продавцом, предварительно сделайте следующее:

-          наведите справки о выбранной вами компании, узнайте, как долго она работает, какую имеет репутацию; ознакомьтесь с построенными домами, оцените качество строительства;

-          обязательно посетите строительную площадку и посмотрите, как активно ведутся работы; обратите внимание на окружение дома, транспорт, особенности застройки микрорайона;

-          выясните, не войдёт ли дом в товарищество собственников жилья (ТСЖ) – объединение домовладельцев в кондоминиуме для совместного владения, управления, пользования и распоряжения общим имуществом. В таких домах лучше организованы эксплуатация и поддержание общего порядка, обустроена придомовая территория, но оплата квартиры выше, чем в обычных муниципальных домах, как минимум, в полтора-два раза.

Схемы покупки

Покупка жилья в строящемся доме сильно отличается с юридической точки зрения от сделок с готовым жильём. Пакет документов, особенности и нюансы оформления здесь совершенно иные. Условия строительства каждого дома, а также юридические основы права продажи каждой квартиры у тех, кто её предлагает, - индивидуальны, поэтому типовые договоры в полном их понимании отсутствуют.

·         Общая схема приобретения жилья по договору инвестирования (долевого участия) следующая:

-          заключение договора с главным инвестором или с компанией-соинвестором;

-          поэтапная оплата строящейся квартиры;

-          приёмка дома в эксплуатацию госкомиссией;

-          оформление квартиры в собственность.

Подписывая договор долевого участия покупатель становится партнёром фирмы, строящей дом и принимает на себя все риски, связанные со строительством. На него не распространяется закон о защите прав потребителей.

·         Квартира в новостройке может приобретаться и по договору переуступки прав требования передачи квартиры. Сторонами договора являются покупатель, организация-владелец прав требования, уполномоченная риэлтерская фирма. Покупатель квартиры охраняется Законом о защите прав потребителей. В случае возникновения претензий можно по суду требовать возмещение материального и морального ущерба. Так же как и в первом случае, покупатель окончательно становится полноправным собственником квартиры и получает свидетельство о собственности только после прохождения госрегистрации договора и перехода права.

·         Сроки оформления квартиры в собственность значительно короче при её покупке у Департамента внебюджетной политики строительства Москвы. Через уполномоченную риэлтерскую фирму с покупателем сразу заключается договор купли-продажи.

·         Сразу заключить договор купли-продажи квартиры в доме-новостройке и быстро оформить её в собственность можно с продавцом – выкупившей её риэлтерской фирмой. И оформление быстрое и квартира реальная, да вот только её цена мало чем будет отличаться от такой же на вторичном рынке. Собственно на него вы уже и попали. Только не удивляйтесь, что в квартире нет отделки, телефона и вас еще долго будут беспокоить соседи со своим обустройством (впрочем, так же, как и вы их).  Зато квартира – новая!

·         Следует упомянуть и о возможности приобретения новых квартир на первичном рынке в кредит:

-          получив ссуду в банке (необходимо иметь гарантию возврата средств в виде любого обеспечения, удовлетворяющего требованиям банка);

-          получив кредит под залог имеющейся у вас недвижимости;

-          через ипотечный кредит («американская» схема «Дельта Кредит»);

-          по «немецкой» схеме кредитования («ССК» – строительные сберегательные кассы);

-          с помощью жилищных сертификатов, субсидий, облигаций Московского жилищного займа…

Эти схемы довольно экзотичны для нашей страны, но уже имеют место быть. Жаль только, что воспользоваться ими могут далеко не все граждане.

   Ничто никогда не строится в срок и в пределах сметы

  Если бы строители строили так же, как маклеры оформляют сделки, первый, залетевший дятел, разрушил бы цивилизацию

«Законы Мэрфи о недвижимости»

HELP

см. также:

Способы приобретения жилья

   Приватизация

   Алгоритм покупки

   Алгоритм продажи