СПОСОБЫ ПРИОБРЕТЕНИЯ ЖИЛЬЯ

 

Найти: на vanssm.narod.ru Народ.Ру Яндексе

·         Первичный и вторичный рынок жилья

·         Возможные операции с жильём

Тем, кто впервые выходит на рынок жилья в качестве его участника необходимо иметь чёткие представления о его правовой базе и особенностях применения законодательных норм применительно к сделкам с недвижимостью

Первичный и вторичный рынок жилья

Сегодня представляется возможным приобрести жильё или улучшить свои жилищные условия либо на первичном, либо на вторичном рынках жилья.

            Безусловным плюсом покупки квартиры в новостройке является  её привлекательность по цене квадратного метра, возможность внести изменения в её планировку и сделать отделку по своему вкусу. Такие квартиры не имеют длинной и зачастую довольно запутанной истории, а поэтому проверка её юридической чистоты не представляет собой большой сложности. В то же время на первичном рынке жилья не всегда можно получить внятные ответы на целый ряд вопросов. Какова будет окончательная цена квартиры, когда завершится строительство, когда будет сдан дом и я, наконец,  стану её собственником? Не придётся ли нести неоправданно высокие расходы по эксплуатации жилья? Самым неприятным моментом, связанным с приобретением квартиры в доме-новостройке является даже не, что дом будет стоять «немножечко не на том месте», что её окончательная цена и стоимость эксплуатации будут «немножечко превышать» те суммы, на которые вы рассчитывали, а то, что он вообще может не появиться на свет. Вместе с вашей будущей квартирой. Помните рекламу в телешоу «Поле Чудес» - «…откройте двери вашей новой квартиры..»? Категорически противопоказана покупка квартиры в строящемся доме при условии продажи вашего старого жилья. В этом случае новая квартира фактически приобретается на деньги покупателя старой, пусть даже и с существенной доплатой с вашей стороны. Вы сможете найти такого покупателя? Правда, новая квартира может приобретаться с «зачётом стоимости старого жилья», но в этом случае не рассчитывайте, что расчёт будет произведён по рыночным ценам.

Поэтому приобретают квартиры в новостройках, как правило, «прямые покупатели», то есть довольно состоятельные люди. Или по ипотеке (гораздо реже - УВЫ!) Об особенностях приобретения жилья на первичном рынке – см. раздел «Квартиры в новостройках».

            Основное преимущество вторичного рынка заключается в том, что покупателю предлагают готовый реальный товар, который можно увидеть и оценить. Оформляется такая квартира в вашу собственность  быстро и уже на следующий день вы можете идти знакомиться со своими соседями. На вторичном рынке продаются и покупаются «альтернативные квартиры», т.е. совершаются всевозможные виды обменов жилья через процесс купли-продажи: съезд/разъезд, расселение, обмен с вашей доплатой или доплатой вам. Поэтому вторичный рынок является реальным инструментом решения жилищных и финансовых проблем людей с небольшим достатком.

   Как только вы принимаетесь за срочное решение квартирного вопроса, находится еще десяток проблем, которые надо решить еще раньше.

   Всякое решение квартирного вопроса плодит новые проблемы.

   Если вам кажется, что квартиру купить или продать легко, это непременно будет трудно. Во всех остальных случаях - невозможно.

«Законы Мэрфи о недвижимости»

Возможные операции с жильём

С жильём можно проводить операции (сделки), если у него имеется собственник, который стал таковым либо в результате приватизации, либо по наследству, либо по вступившему в законную силу решению суда, либо на основании сделки (дарение, купля/продажа, мена…).  Виды этих операций следующие:

·         Простая покупка

Приобретается новая квартира без одновременной продажи старой.

·         Простая продажа

Продаётся старая квартира без приобретения новой.

·         Мена одной квартиры на другую

      Одна квартира обменивается на другую с доплатой или без таковой.

·         Обмен через куплю-продажу

Так называемая «альтернативная сделка», когда одновременно продаётся старая и покупается новая квартира.

·         Съезд через куплю-продажу

Альтернативная сделка, при которой одновременно продаются две квартиры, взамен которых приобретается одна новая.

·         Разъезд через куплю-продажу

 Альтернативная сделка, при которой одновременно продаётся одна квартира, взамен которой приобретают две или более новых. Как разновидность – расселение коммунальной квартиры.

·         Дарение

Само название такой сделки говорит о её безвозмездном характере. Поэтому к этой сделке прибегают не только близкие родственники, но и в том случае, когда, например, не удаётся получить согласие другого сособственника (соседа) на отчуждение недвижимости. При дарении такого согласия не требуется.

·         Рента, пожизненное содержание с иждивением

Основная особенность таких договоров  - обременение рентой недвижимого имущества и возникновение залога в силу закона для обеспечения рентного обязательства.

Жильё, не находящееся в собственности, также можно обменять на другое. Однако такое решение жилищной проблемы сейчас весьма непопулярно. Во-первых: неприватизированный фонд ограничен и найти там вариант крайне затруднительно. Во-вторых: трудно представить причины, по которым нельзя было бы пойти на приватизацию и затем уже спокойно решать свои проблемы. В-третьих: если квартира не может быть приватизирована (например, дом находится в аварийном состоянии, служебный или расположен в закрытом военном городке), то и обменять такое жильё вряд ли удастся. Именно поэтому к такому обмену прибегают крайне редко (например, близкие родственники) и первым советом проживающему в неприватизированной квартире и желающему «что-то с ней сделать» будет – оформить приватизацию. Сегодня можно говорить о том, что обмен и размен квартир в том понимании, в котором они существовали раньше, практически ушли в прошлое. Люди понимают, что жильё с примерно равными параметрами тем не менее имеет разную стоимость, и эту разницу в цене они хотят получить наличными деньгами.

   Из всех просмотренных вариантов квартир, наиболее подходящий оказывается первым.

   Ничто никогда не строится в срок и в пределах сметы.

   Если бы строители строили так же, как маклеры оформляют сделки, первый, залетевший дятел, разрушил бы цивилизацию.

«Законы Мэрфи о Недвижимости»

см. также:

  Наследование

  Приватизация

  Алгоритм покупки

  Алгоритм продажи

  Квартиры в новостройках