Навигатор сайта>

ВОПРОСЫ и ОТВЕТЫ

 
 

Найти: на vanssm.narod.ru Народ.Ру Яндексе

 

КАРТА САЙТА

Несмотря на кажущуюся простоту любая сделка с недвижимостью, а тем более, когда речь идёт о сделках с жильём, таит в себе множество нюансов. О некоторых из них полезно знать не только профессионалам

·         Совместно со своей супругой  я покупаю квартиру. У жены не очень хорошие отношения с моими детьми от первого брака. Как сделать так, чтобы в случае моей смерти они не могли претендовать на наследование моей супружеской доли?

До заключения сделки купли-продажи составьте (у нотариуса) брачный контракт, в соответствии с которым всё впредь приобретаемое каждым из супругов имущество будет принадлежать ему и только ему. Квартиру оформляйте на свою жену.

·         Важный для меня вопрос - какой способ отчуждения недвижимости выгоднее (в том числе в сделках между родственниками)- дарение, купля-продажа или завещание?

Давайте разберёмся с каждым из этих вариантов.
Дарение. Тот, кто дарит свою квартиру или её долю, не обязан спрашивать на это разрешение у кого-либо и может остаться проживать в ней. Но квартира (доля) уже будет являться личным имуществом одариваемого. И ему уже не придётся делиться этим имуществом с родственниками и членами своей семьи и получать у них согласие на отчуждение этого имущества. Затраты при оформлении договора дарения в простой письменной форме связаны только с регистрацией. Если эта сделка проводится между близкими родственниками, то она освобождается от налогов или они минимальны (другое дело – если стороны не родственники).
Наследование. В отличие от первого способа отчуждения, квартира, передаваемая по наследству (в том числе, путем оформления завещания), становится собственностью наследника только спустя полгода после смерти завещателя. Правда, вступить в наследство получатель наследства может и сразу, если представит нотариусу документальные подтверждения, что, кроме него нет других наследников. Кстати, бывают случаи, когда завещание может быть оспорено, в том числе и после того, как получатель завещания вступит в наследство. Это возможно тогда, когда завещатель - недееспособный или частично недееспособный человек (такие нюансы возможны при заключении любых сделок). Учтите, что владелец квартиры может оформить и несколько завещаний на разных людей. В этом случае юридическую силу будет иметь только одно завещание - последнее. Поведение же завещателя в этом случае объясняется желанием получить максимальную выгоду. Ведь завещание может оформляться не только на родственников (близких и дальних).

См. подробнее: Льготы и налоги при наследовании и дарении.
Купля-продажа. При оформлении сделки купли-продажи в простой письменной форме расходы такие же, как при дарении, но правовые последствия несколько иные. Так, если продавец приобрёл квартиру в период, когда он находился в браке, то требуется согласие супруга и эта квартира в случае возникновения судебного спора может рассматриваться как делимое имущество. В свою очередь, если покупатель состоит в браке, он также должен получать согласие у супруга на покупку. Приобретаемая квартира в этом случае становится совместной собственностью супругов со всеми вытекающими из этого последствиями. И продавец, и покупатель при совершении сделки купли-продажи должны учитывать не только расходы на её проведение, но и существующие особенности взимания налогов и предоставления льгот. (См. подробнее)

Какой способ сторонам предстоящей сделки выгоднее (даже если они родственники) – зависит от очень многих обстоятельств и решается в каждом случае индивидуально.

·         Какими принципами следует руководствоваться покупателю при просмотрах квартир?

Есть покупатели, которые ездят на осмотры с рулеткой и с её помощью перепроверяют все параметры; другие выбирают квартиру душой, руководствуясь исключительно эмоциями. Наверное, и то, и другое – крайности. Но есть и вполне обоснованные правила, которыми следует руководствоваться при осмотрах квартир.

Прежде всего – время просмотра. Не соглашайтесь на осмотры поздним вечером. Даже самое лучшее искусственное освещение не позволит оценить очень важные вещи. Например, степень инсоляции (освещения прямыми солнечными лучами), ориентацию окон по сторонам света, вид из окна, качество отделки помещения.

К осмотру подготовьтесь – составьте список вопросов, которые хотите задать хозяину – это позволит не упустить чего-то важного, что может существенно повлиять на ваш выбор. Квартиры на вторичном рынке хороши только тогда, когда у них хорошая история, чистые документы и имеются ясные перспективы по выходу на сделку.

Не давайте хозяину повода раньше времени почувствовать вашу повышенную заинтересованность в покупке. Не задерживайтесь на просмотре больше положенного. И ещё. Смотреть одну и ту же квартиру можно несколько раз, но гораздо лучше, если вы примете решение после одного, но основательного осмотра, на который придут все члены вашей семьи, имеющие право голоса. Психология поведения продавца столь же примитивна, сколько логична: ведь если сначала пришел муж, через день привел жену, потом тёщу и т.д., значит, квартира нравится. И вряд ли после третьего-четвертого посещения хозяин пойдет на уступки при определении окончательной цены. К тому же всегда есть риск, что квартиру купит кто-нибудь другой, пока вы будете консультироваться со своей многочисленной родней.

·         Что такое экспертиза объекта недвижимости?

Основной принцип выполнения полноценной экспертизы - выявление факторов, которые могут впоследствии привести к опротестованию сделки в судебном порядке. Для этого проводится экспертиза полной истории возникновения и перехода прав на объект недвижимости. В том числе, необходимо:

- получить подтверждение правомочий собственника, прав на недвижимое имущество, факта государственной регистрации, сведений о ранее наложенных запрещениях, арестах, обременениях;

- идентификация личности сторон, установление подлинности паспортов, определение фактов утери и восстановления паспорта;

- проверить подлинность правоустанавливающего документа собственника недвижимости, свидетельства о государственной регистрации права на недвижимое имущество;

- проверка доверенностей (на распоряжение недвижимостью, выданных физическому лицу юридическим лицом, на осуществление регистрационных и прочих действий), согласия супруга на отчуждение недвижимости;

- получить и проверить информацию о зарегистрированных (прописанных) по месту жительства в настоящее время, а также ранее; включая сведения об основании прописки и выписки, адресе убытия, о наличии выписанных в связи с осуждением или смертью, а также о наличии оснований для прописки по новому адресу;

- установить дееспособность лиц, совершающих сделку с объектом недвижимости;

- проверить историю квартиры и при необходимости установить местонахождение интересующих лиц и выяснить у них обстоятельства, имеющие отношение к истории объекта недвижимости.

            - выяснить все другие факторы, которые, могут быть причислены к осложняющим сделку обстоятельствам.

·         Моя дочь, проживающая за рубежом, поручает мне продать принадлежащую ей квартиру. Как правильно оформить мои полномочия?

Вашей дочери необходимо отправиться в российское консульство в стране пребывания и там оформить доверенность, по которой вы сможете от её имени за цену и на условиях по своему  усмотрению продать такую-то квартиру, подписать договор, сдать его на государственную регистрацию и получить зарегистрированные документы с правом получать справки, документы, производить денежные расчёты и выполнять все действия, связанные с выполнением этого поручения. С такой доверенностью проблем с продажей квартиры у вас не будет.

·         Что нужно для получения от органов опеки и попечительства разрешения на отчуждение жилья?

Нужно, чтобы в результате сделки не были ущемлены права несовершеннолетних. Необходимо это подтвердить документально. Для получения этого разрешения вам понадобится собрать пакет документов, аналогичный пакету документов для проведения сделки, как по квартире, где ребенок проживает (зарегистрирован) в настоящее время или является собственником, так и по квартире, где ребенок будет проживать после проведения сделки (или иметь долю в праве собственности). Срок действия разрешения органов опеки и попечительства не ограничен. Выдаваться оно может в течение до полутора месяцев.

·         Что делать, если спустя некоторое время после заключения сделки будут обнаружены дефекты в приобретённой квартире, которые могут носить как физический,  так и правовой характер?

            Во-первых, квартира (дом, земельный участок, как, впрочем, любая другая недвижимость), выставленная на рынок, является товаром. Следовательно, применимы статьи ГК РФ: 557 – “Последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества” и 475 – “ Последствия передачи товара ненадлежащего качества ”, где говорится о том, что если недостатки не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения цены; безвозмездного устранения недостатков; возмещения своих расходов на устранение недостатков. В случае существенных нарушений - отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной денежной суммы, либо потребовать замены квартиры на другую - надлежащего качества.

Задать вопрос
автору проекта