|
Основные участники рынка недвижимости - продавцы (собственники
недвижимости) и покупатели. Им помогают (чаще всего не
бескорыстно) различные посредники - начиная от родственников и
знакомых до агентов самых разнообразных агентств недвижимости,
нотариусов, частных маклеров. Ещё к сделкам с недвижимостью
соприкасаются разные "служивые люди", оформляющие постановку на
регистрационный учёт (прописку-выписку), выдающие многочисленные
справки, отвечающие за регистрацию сделки...
Без общения с последними ну просто никак не обойтись, а вот
необходимость в посредниках, виде и объёме их услуг решается
индивидуально в каждом конкретном случае. Покупатели и продавцы
бывают просто вынуждены воспользоваться услугами
специалистов-посредников и в силу сложившихся обстоятельств
(длительное время находятся в отъезде, заняты на основной
работе) и в силу того, что для достижения успеха в сделках на
рынке недвижимости требуется наличие профессиональных знаний и
специфического опыта. Профессионал избавит от "удовольствия"
общения с чиновниками, выполнит работу быстрее и качественнее,
не допустит возникновения ситуаций, когда сама сделка может
сорваться или в последующем может быть поставлена под сомнение.
Такой посредник поможет и не упустить выгоду и сберечь нервы. А
за это не грех и заплатить.
С тем, что касается самостоятельного проведения сделки,
кажется, всё понятно, - с учётом того, что у неискушенного
реалиями рынка недвижимости знания и опыт стремятся к нулю,
сроки реализации задуманного будут стремиться к бесконечности и
на этот период практически придётся отключиться от основной
работы. Чтобы правильно определиться с проблемой: делать все
самостоятельно, обратиться за помощью в агентство недвижимости
или к частному маклеру, необходимо иметь ввиду следующее.
Агентства (в лице их отдельных представителей) и частные маклеры
обладают профессиональными опытом и знаниями этого рынка. Они
очень хорошо видят все "подводные камни" на пути реализации
любого проекта, знают, как обеспечить юридическую чистоту
сделки, не допустить ошибок по её правовому оформлению,
оптимизировать налоги, воспользоваться льготами...
Теперь об агентствах и
частниках. Агентства, - что это за конторы и какой из них отдать
предпочтение? Агентства имеют офис, большое число различных
сотрудников, рекламу собственной деятельности, членство в
общественных риэлтерских организациях (МАГР, РГР и т.д.). И чем
крупнее агентство, тем ярче и "накрученнее" всё это выражено. За
все эти удовольствия так или иначе платят их клиенты и, опять
же, чем крупнее и известнее агентство, тем выше будет размер
взимаемых комиссионных. Учтите, что агентства необходимо жёстко
контролировать, начиная с договора на оказание услуг
(внушительного объёма, напечатанного на красивой бумаге и очень
мелким шрифтом, по которому в случае чего во всём будет виноват
клиент, а агентство, если в чем-то и провинится, то все сведётся
к извинениям) и заканчивая работой конкретного приставленного к
вам агента. Не то, чтобы в агентствах работали лентяи или
нерадивые сотрудники, - просто потому, что там план, большие
объёмы, текучка кадров... Обратили внимание на то, что крупные
агентства при приёме на работу отдают предпочтение не имеющим
опыта работы? Да, там работают и очень опытные люди, настоящие
профессионалы, но кто вам сказал, что весь свой потенциал они
бросят на решение именно ваших проблем? Делайте выводы. Что же
касается непрофессионализма или нерадивости частных маклеров, то
всё это недопустимо по определению (как и в случае вашего
личного портного или домашнего доктора - аналогия здесь более
чем уместна). Все они не один год проработали в агентствах,
имеют за плечами опыт проведения многих и разных сделок и вопрос
выбора частника чаще всего сводится к элементарной честности и
порядочности человека. И ещё - частных маклеров в чистом виде
оказывается совсем немного - в основном они работают в
агентствах и при этом "прирабатывают на стороне".
О размере комиссионных. Агентства обычно декларируют 4-6% от
цены сделки, но постараются оставить за собой право несколько
увеличить этот процент "с учётом сложности варианта", и
поскольку реальных критериев этой самой сложности не существует
и путём различных "накруток", существующих во всех видах
бизнеса, реально доводят размер вознаграждения за свою работу до
8-10%. Частник не имеет офиса, не тратится на собственную
рекламу и не платит налогов, поэтому расценки на услуги у него
существенно ниже, хотя биться за ваши интересы он будет более
отчаянно, чем агентство. Частники обычно берут за свою работу
вдвое меньше агентств, не допускают накруток (репутация стоит
дороже), предпочитают работать за фиксированную сумму и
позволяют себе роскошь выбирать клиента (обычно по рекомендациям
друзей и знакомых - опять же аналогия с личным доктором или
портным). К тому же они не забирают себе правоустанавливающие
документы на квартиру. К частникам часто обращаются не за полным
пакетом услуг (агентства стараются навязать его каждому клиенту
и злоупотребляют этим), а чтобы сопроводить уже готовый вариант
(обеспечить грамотное внесение аванса и правовое оформление
документов, безопасную схему взаиморасчётов...) или чтобы просто
проверить юридическую чистоту квартиры. Ориентировочно стоит это
соответственно $ 600-800 и
$ 200-300. Такие же услуги,
предоставленные агентствами, обойдутся вдвое-втрое-вчетверо
дороже.
Существует довольно распространенное заблуждение, что если
агентство взялось за продажу чьего-то недвижимого имущества, то
оно и вам, как покупателю, обеспечит юридическую чистоту и
добросовестное сопровождение сделки. На самом деле это не так.
Оценив только по внешним признакам порядочность своего клиента,
собственника недвижимости, и руководствуясь презумпцией его
невиновности, агентство заключает договор и тут же выставляет
объект на продажу. А вот уже проверкой юридической чистоты этого
самого объекта должен заняться покупатель, равно, как и защитой
всех прочих своих интересов. Если, конечно, он серьёзно
рассчитывает получить именно то, что ему нужно...
Порой весьма сложно поначалу складываются взаимоотношения
между сторонами и участниками сделок с недвижимостью. Пусть
вначале они непросты, важно, чтобы уже после того, как
завершится торг по цене , после того, как будет внесен аванс и
улягутся страсти по обсуждению процедуры сделки, между всеми
участниками проекта сложились доброжелательные партнёрские
отношения. Ведь теперь всех объединяет общая задача успешного
осуществления задуманного. Именно так всё чаще всего и бывает,
если и с одной и с другой стороны выступают опытные
профессионалы.
 |
HELP
Если потребовалась помощ[Ъ]
Перед
тем, как улучшится, ситуация на рынке недвижимости обязательно
ухудшается.
- Кто сказал, что она улучшится ?...
В любой
маклерской организации работа тяготеет к самому низкому уровню иерархии.
«Законы
Мэрфи о недвижимости»
|
